Forderungen

Forderungen

Die Rahmenbedingungen für die Entwicklung von Immovielien sind in verschiedener Hinsicht ungünstig: kaum bezahlbare Grundstücke, keine passenden Finanzierungs- und Förderinstrumente, Schwierigkeiten in der Zusammenarbeit von Initiativen und Kommunen auf Augenhöhe. Das Netzwerk Immovielien will die Rahmenbedingungen für Immovielien durch eine gemeinsame Bildungs- und Vernetzungsarbeit zum Thema mit z. B. Veranstaltungen, Workshops und Informationsangeboten u. a. im Internet verbessern. Dabei handelt es politisch unabhängig und vertritt keine Einzelinteressen.

Grundlage für die Arbeit des Netzwerks sind die Forderungen, die der Konvent „Immobilien für Viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“ im November 2016 in Leipzig formuliert hat. Im Jahr 2023 veröffentlicht das Netzwerk Immovielien eine aktualisierte Version dieser Forderungen.

ZUM FORDERUNGSKATALOG

Gruppenbild mit Menschen, die Schilder hochhalten mit der Aufschrift "Forderungen 2.0"

 © Thomas Müller

Netzwerktreffen in Apolda 2023

1. Forderung

Boden

sichern

Boden

sichern

Instrumente zur Überführung von Grundstücken in die öffentliche Hand müssen gestärkt werden, um eine demokratische Bodennutzung zu ermöglichen.
Grundstücke sollen an Immovielien und andere gemeinwohlorientierte Projekte vergeben werden.
Gemeinwohlorientierte Nutzungen müssen bei der Grundstücksvergabe wirtschaftlich angemessen bewertet werden.

Jede Immovielie ist ein Gewinn für die Stadtentwicklung, noch mehr, wenn sie Boden dem spekulativen Markt entzieht. Deshalb müssen die rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Voraussetzungen so angepasst werden, dass die öffentliche Hand und insbesondere die Kommunen in die Lage versetzt werden, über Boden zu verfügen. Flächen müssen aktiv angekauft werden können, kommunale und zivilgesellschaftliche Bodenfonds müssen aufgebaut werden und Grundstücke via Konzeptvergabeverfahren vergeben werden. Gleichzeitig brauchen Kommunen Beratungsstrukturen, die bei der Entwicklung einer aktiven Bodenpolitik helfen. Ist der Boden einmal in öffentlicher Hand, soll er systematisch an gemeinwohlorientierte Akteur*innen vergeben werden. Die Vergabe muss transparent und in einem offenen Dialog mit der Zivilgesellschaft erfolgen. Die Nutzung des Bodens zum Wohle der Allgemeinheit und die damit verbundenen städtebaulichen und gesellschaftlichen Ziele sind rechtlich dauerhaft abzusichern. Erbbaurechten kommt dabei eine zentrale Bedeutung zu. Dafür muss das Erbbaurecht zeitgemäß und im Sinne von Immovielien weiterentwickelt werden. Die Politik ist gefordert den Nutzen von Immovielien für das Gemeinwohl anzuerkennen und entsprechend zu honorieren. Immobilienpreise und Erbbauzinsen müssen sich an den wirtschaftlichen Bedingungen einer gemeinwohlorientierten Nutzung orientieren und Ertragserwartungen der Kommune dahinter zurückstehen.

2. Forderung

mehr

Kooperation

mehr

Kooperation

Kooperative Strukturen zwischen Kommunen und Immovielien, wie Immovielien-Agenturen, sollen entstehen.
Immovielien-Entwicklung soll in die Praxis von Planen und Bauen integriert werden.
Die Mehrwerte von Immovielien müssen stärker anerkannt werden.

Die erfolgreiche Umsetzung von Immovielien hängt meist von einer Zusammenarbeit mit Kooperationspartner*innen ab. In den letzten Jahren haben sich Kooperationen zwischen Immovielien und öffentlicher Hand in Form von Modellprojekten und mit Hilfe von kommunalen Instrumenten gebildet. Damit Nachbarschaften und Städte noch mehr von den Mehrwerten, die Immovielien schaffen, profitieren können, braucht es bessere kooperative Strukturen sowie Bildungs- und Beratungsangebote. Zentrale Immovielien-Agenturen bei den Städten und Ländern sollten als Koordinierungs- und Anlaufstellen, Vermittler*innen und Berater*innen für Kommunen und Immovielien-Macher*innen dienen. Für eine Skalierung der Projekte und Reduzierung der Gründungshürden sollten außerdem kooperative Trägerschaftsmodelle mit kommunalen Wohnungsunternehmen und Dachgenossenschaften, aber auch mit Stiftungen und Wohlfahrtsverbänden ausgebaut werden. Weiterbildungs- und Studienangebote mit Schwerpunkt auf Immovielien sollten für (Nachwuchs-)Fachkräfte in Bereichen der Stadtplanung, Immobilienwirtschaft und Liegenschaftsverwaltung geschaffen werden. Außerdem soll die wissenschaftliche Untersuchung und der öffentliche Diskurs von Immovielien gestärkt werden, um die Anerkennung der Innovationskraft und Mehrwerte von Immovielien zu erhöhen.
eine Illustration mit einer Brücke die Kommunen und Immovielien miteinander verbinden

3. Forderung

gutes

Geld

gutes

Geld

Kooperative Finanzierung muss einfacher handhabbar werden.
Öffentliche Darlehensmittel brauchen förderliche Rahmenbedingungen.
Eigenkapital sollte gezielt unterstützt werden.

Immovielien schaffen besondere Räume und brauchen dafür besondere Finanzierungsstrukturen. Die Vorteile der solidarischen Finanzierungsmodelle, der Selbstbauleistungen und der ehrenamtlichen Selbstverwaltung gleichen die Herausforderung einer meist geringen Finanzkraft der Initiativen in der Regel nicht aus. Der Beitrag zum Gemeinwohl, den Immovielien leisten, braucht einen angemessenen finanziellen Rahmen, der sich von einer konventionellen Immobilienfinanzierung deutlich unterscheidet. Das Eigenkapital von Immovielien setzt sich aus verschiedenen Bausteinen, wie Genossenschaftsanteilen, Privat- oder Direktkrediten und unentgeltlich zur Verfügung gestellter Arbeit und Wissen von Unterstützer*innen zusammen. Um diese besondere Eigenfinanzierungskraft der Zivilgesellschaft zu stärken, braucht es ein neues Regelwerk. Im unternehmerisch-gewerblichen Bereich gibt es Eigenkapitalhilfen und -darlehen. Dieser Gedanke muss auch auf zivilgesellschaftliche Projekte übertragen werden, die einen Beitrag zum Gemeinwohl leisten wollen. Die Gesetze zur Regulierung von Investmentvermögen und für den Anleger*innenschutz müssen so überarbeitet werden, dass ein unterstützender Rahmen für finanzielle Beteiligungsmöglichkeiten von Bürger*innen an kollektiv finanzierten Projekten entstehen kann und keine zusätzlichen Hürden aufgebaut werden. Durch Zusammenarbeit zwischen Land und Förderbank sowie Projektinitiativen und Geschäftsbanken müssen geeignete Regelungen gefunden werden.

4. Forderung

passendes

Recht

passendes

Recht

Eine eigene Rechtsform für Immovielien muss geschaffen werden.
Planungs- und Baurecht sollten für lebendige und gemeinwohlorientierte Projekte umgestaltet werden.
Die neue Wohnungsgemeinnützigkeit sollte erweitert werden, um bezahlbares Wohnen in lebenswerten Quartieren mit Immovielien zu fördern.
Transparenz ist wichtig – ein öffentliches Liegenschaftskataster muss eingerichtet werden.

Initiativen und Organisationen, die gemeinwohlorientierte Ziele verfolgen und ihre Immobilien nichtspekulativ betreiben, sollen auf rechtlicher Ebene gewürdigt und entsprechend unterstützt werden. Immovielien müssen oft mehrere Rechtsformen anwenden, um optimal agieren zu können, da weder im Vereins- und Unternehmensrecht noch im Genossenschaftsrecht eine ideale juristische Form für sie existiert. Außerdem steht die Ausrichtung des Planungs- und Baurechts der Umsetzung von Immovielien oft entgegen: Die eingeübten Regelverfahren der Planungspraxis der Verwaltungen konterkarieren oft die lebendigen Nutzungen und Nutzungsmischungen von Immovielien. Kommunen brauchen Ermessensspielräume und spezifische Beratungsangebote, um die lebendige Nutzungsmischungen von Immovielien zu ermöglichen und auf ihre Bedürfnisse einzugehen. Die Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG) muss ebenfalls die Förderung von vielfältigen Nicht-Wohnnutzungen vorsehen, um bezahlbare, solidarische und gemeinnützige Wohn- und Stadtteilprojekte zu ermöglichen. Für einen besseren Zugang zum Boden, braucht es außerdem Transparenz über die Eigentumsverhältnisse von Liegenschaften. Die Übertragbarkeit bestehender Modelle aus anderen Ländern auf Deutschland soll geprüft und ein öffentliches Register erarbeiten werden.

eine Illustration von einer wachsende Pflanze auf dessen Blättern ein Schlüssel, ein Verkehrschild, Hände, ein Herz, ein Werkzeugkoffer, eine Glühbirne und eine Überraschungsbox liegen

5. Forderung

andere

Förderung

andere

Förderung

Koproduktion mit der Zivilgesellschaft sollte als reguläres Instrument für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung festgeschrieben werden.
Fördermöglichkeiten müssen auch für die Phase Null geschaffen werden.
Förderungen sollten über Themen- und Gebietsgrenzen hinweg möglich sein.
Ein flexibler Umgang mit Förder- und Eigenmitteln ist notwendig.

Viele Immovielien-Ideen können trotz tragfähiger Betriebskonzepte und großen Engagements nicht realisiert werden, weil in der Anlaufphase die Ressourcen für professionellen Rat und die notwendigen Investitionen fehlen. Einige Immovielien verzichten wegen aufwändiger Verwaltungsabläufe, komplexer Rahmenbedingungen oder hoher Anforderungen an Baustandards auf die Bewerbung auf Förderungen. Das Aufbringen der Eigenmittel stellt für viele Immovielien-Entwickler*innen eine große Herausforderung in der Aufbauphase dar, in der noch kein Einkommen erwirtschaftet wird. Das hohe persönliche Engagement, das das Gelingen vieler Projekte überhaupt ermöglicht, muss deshalb als Eigenleistung in Förderprogrammen anerkannt werden. Auch die Unbeweglichkeit von Förderprogrammen, wie das komplizierte Verschieben von Finanzposten und der erschwerte Übertrag von Finanzmittel in Folgejahren, muss abgebaut werden. Die vieldimensionalen Nutzungsstrukturen mit vielfältigen Partner*innen von Immovielien schaffen einerseits einen Mehrwert für das Gemeinwohl und wiedersprechen andererseits den vorhandenen Förderrastern. Förderstrukturen sollen deshalb an die Bedarfe von Immovielien angepasst werden und sie in verschiedenen Projektphasen unterstützen. Außerdem sollen Kooperationen von Kommunen und zivilgesellschaftlich Engagierten zu einem regulären Instrument in den Programmen der Städtebauförderung werden. Gleichzeitig sollte es auch Immovielien möglich gemacht werden, einen Antrag auf Städtebauförderung zu stellen, ohne dass die Kommune dafür Ressourcen zur Verfügung stellen muss.

Forderungskatalog

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